リノベーション

リノベーション後は資産価値は上がるけど・・・。

固定資産税も上がるの?

リノベーションで建物の価値が向上すると、固定資産税は上がるのでしょうか?
ざっくりと分かりやすい判断基準を示すとすれば、
増築を伴う場合は、増築した部分の固定資産税も課税されるようになるため固定資産税はアップします。
ですが、壁紙や床のフローリングの張り替え、キッチンやユニットバスの入れ替えといった設備機器の交換などの建物の補修程度のリノベーションは、建物を維持するためのものとみなされるため、固定資産税は変わりません。
つまり、住まいの原状維持なのか、それとも広くするのかで違ってくるわけです。

実質的には、確認申請を行わないで済む範囲のリノベーションであれば、固定資産税は上がる可能性は低いです。
ですが、約6畳以上の増築をする場合は建築確認の申請が義務ですので固定資産税が上がる可能性もあります。
増改築のためにローンを組む場合、法務局への増築登記を金融機関から求められることがあります。
すると、増改築の事実は法務局から市町村へ通知され、いずれ税務課の家屋調査によって固定資産評価額が見直され、固定資産税額も変わることになります。
 
建築確認の申請が必要な大がかりなリノベーションによって固定資産税がどのくらい上がるか知りたい人は、あらかじめ税務課や税事務所で概算してもらうことができます。
本人確認のできる身分証明書と(リノベーションの施工会社が作った)工事用の図面があれば、おおよその税額を算出してくれます。
 

固定資産税を安くしたい!

一定の条件を満たすと減税される減税制度があります。
なるべく固定資産税を抑えたいという方にはさまざまなそちらを使用することを視野に入れてリノベーションをどのようにするか考えてみましょう。
 
 
・バリアフリーリフォームにおける減税制度
 所定のバリアフリー改修工事を行い、改修費用が50万円以上であることよってうけられる減税制度です。
 また住宅の用件として次のことも必要となります。
 
・平成19年1月1日以前から存在する住宅であること(賃貸住宅を除く)
・次の(1)〜(3)のいずれかが、居住する住宅であること
 (1)65歳以上の者
 (2)要介護または要支援の認定を受けている者
 (3)障がい者
 
・省エネリフォーム減税制度
改修部位がいずれも現行の省エネ基準(平成11年基準)に新たに適合し、改修費用が50万円以上であると受けられる減税です。
以下のことも必要となります。この制度はバリアフリーにおける減税制度とは併用はできません。
 
住宅の用件
・省エネ改修工事を行ったものが自ら所有し、居住する住宅であること(賃貸住宅は除く)
・改修工事が完了した日から6ヶ月以内に居住の用に供していること
・改修工事後の家屋の床面積が50 m2以上であり、その2分の1以上が専ら自己の居住の用に供されるものであること
・自己の居住の用に供される部分の工事費用の額が改修工事の総額の2分の1以上であること
 
改修工事の要件
・(1)窓の改修工事(所得税と異なり、「居室の全て」との要件はない。)
 又は(1)とあわせて行う
 (2)床の断熱工事、(3)天井の断熱工事又は(4)壁の断熱工事
 
 
・耐震リフォームにおける減税制度
こちらは住宅の用件や、工事の用件に必要な項目がありませんが以下のことが必要をなります。
この制度ははバリアフリーまたは省エネリフォーム減税制度と併用する事が出来ます。
 
・耐震改修工事を行ったものが自ら居住する住宅であること(賃貸住宅は除く)
・昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること
(改修工事前は現行の耐震基準に適合しないものであること)
 
 
今回ご紹介した以外にも様々な減税制度があります。
自己資金のみで建てた場合に取得できる投資型減税か、住宅ローンを借り入れた場合に取得できるローン型減税によっても控除の割合が変わってきますので、お住いの都道府県、市町村へ問い合わせてみましょう。
 
 
 
 

リフォームとリノベーションの違いって?

リノベーションとリフォームはどっちも同じなの?何か違いはあるの?
そんな疑問にお答えします!
 
リノベーションとは?
現状の建物に大規模な工事を行ない、新築のときよりも性能を向上させたり、使いやすさを改善したりすることを指します。
住んでいる人の成長に合わせて、建物の間取りや内外装などを使いやすくなるように変更を加えたり、住宅の床に温水暖房の配管を通したりするなど、住宅全体に関わるような大規模な工事などになります。
 
メリット
・資産価値が下がりにくい
・自分の住み方に合わせて、自由に内装を設計できる
・新築に比べて費用を抑えられる
・資産価値の面で見ると、購入時よりも物件の価値を上げることができる
 
デメリット
・住むまでに時間を要する
・築年数が長いために耐震性能などの検査が必要な場合がある(戸建住宅の場合)
・一般の住宅ローンでは、借入額に制限がかかる場合がある
・解体してみて初めて分かる物件の想定外の補修費
・建物の構造によってできることとできないことがある

リフォームとは?
一般的に古くなった建物を新築の状態に戻すことを指し、
壊れていたり老朽化したりしている箇所を直したり、修理したりすることを意味し、外装の塗り直しやお風呂の設備の変更、外壁の張り替えなどがあたります。
 
メリット
・住み慣れた家をそのままにすることができる
・完成後の住居をイメージしやすい
・家の雰囲気を残したいのであればリフォーム
・部分的な工事なので期間が短く予算も安い
・仮住まいを借りる必要がいらない
 
デメリット
・間取りの変更などの大掛かりなデザインの変更ができない
・住宅の機能は改善しない
・基礎、柱、梁などの主要構造を変えない場合、家の強度に不安が残る
・構造補強を含めたフルリフォームや、シロアリ被害など後から必要と判断されるリフォームがあると、逆に費用が高くなる
 
今住んでいるご自宅の状況を見極め、最適な工事を安くできると良いですね。
 

リノベーション建築とコンバージョン建築のちがいとは?

コンバージョン(conversion)とは、既存の建物を用途変更して再生させることです。日本の場合、コンバージョンというと賃貸事務所だった建物を集合住宅に用途変更する例が多いようです。
 
コンバージョンと共によく聞く言葉でリノベーション(renovation)があります。リノベーションには修復・刷新という意味があり、今ある建物の用途を変えないまま価値を再生する(そのまま付加価値を加える)場合に用いられます。

コンバージョン建築のメリットって?

コンバージョンは建物の解体・建て替えをすることなく、既存の構造躯体を利用しつつ新しい用途の建物へ生まれ変わらせる手法です。
低コストで済み、建て替えに比べて工期が短いことも魅力の一つです。
 
日本のコンバージョンは、利便性のよい立地に建つオフィスビルや空きが目立つ物件で採用されるケースが多いようです。
オフィスビルはもともと内部の間仕切りが少なく、窓ガラスも大きく取ってあることが多いため、用途変更は自由度が高く比較的コンバージョンしやすいと言えます。
 
採算が取れなくなった賃貸オフィスを集合住宅などの住居系に用途変更することで、採算が取れるようになることは大きなメリットですが、オフィスが住居系に生まれ変わることで、空洞化した都心の一等地に人を呼び戻すという効果も生んでいます。

コンバージョン建築の事例

小樽運河沿い 石造倉庫
日本でコンバージョンした事例は観光地のあちこちで見ることができます。
 
例えば、観光スポットである北海道の小樽運河沿いには石造倉庫をコンバージョンとした飲食店などの店舗が並んでいます。
山形県の日本海に面する酒田市には、かつて米穀倉庫として使われていた土蔵造りの建物を歴史資料館や観光物産館にコンバージョンした「山居倉庫(さんきょそうこ)」があります。
 
いずれも建造当時の面影を残しながら商業施設として生まれ変わり、沢山の人を集めています。
弊社でも、車の整備工場として使われていた建物を介護用品レンタル販売用店にコンバージョンしたり、飲食店をコインランドリー店舗にコンバージョンしたりと建築需要が増加しています。
 
空き家問題が世論で注目されてきた今、空き家を再活用する観点でコンバージョン建築はリノベーション建築と共に今後注目されるでしょう。

リノベーションっていいかも!

でも費用はどうしよう?

こんな風にリノベーションしたいなぁ~
住宅関係は何かとお金がかかります。
でも国や県、自治体のリフォーム補助金制度を利用すると工事費用の削減が可能です!
 
秋田県と大仙市の補助金について紹介します。
 
 
また、国でも主催されている補助金もあります。
一例を紹介します。
 
住宅の劣化対策や耐震性向上、省エネ化などにより既存住宅の長寿命化を図る「長期優良住宅化」という取り組みがあります。
リフォーム費用の1/3、一戸あたり最大で200万円まで国から補助金が交付されます。
 (最大18万円まで)
 
高齢者介護に対する公的保険制度で、「要支援」または「要介護1~5」と認定された人が住む住宅のバリアフリー化のリフォームが対象となります。
該当するリフォームを行った場合、リフォーム費用の20万円までについて、その9割(最大18万円)が補助される制度です。
※要介護者の収入によって8割になる場合もあります。
 
自治体によっても助成金が出る場合がありますので、お住いの担当窓口にご相談してみるのも良いかもしれませんね。
住み慣れた我が家や、購入した中古物件の良いところを残しながらお得にリノベーションしましょう!

リノベーション前に抑えておきたいポイント

前もって決めておきたいこと

リノベーション住宅推進協議会
近年、ライフスタイルに合った住まいづくりとして、リノベーションの需要が高まっています。
中古住宅・中古マンションが思い通りにリノベーションができたら、とても嬉しいですよね。
 
新築よりリーズナブルに希望を叶えるためには、前もって決めておきたいことがいくつかあります。

事前に決めておくべきポイント

まず、既存の物件に、自分でオーダーしてリノベーションするのですから、手間と時間がかかることは大前提です。
リノベーションを成功に導くために、以下のポイントを押さえましょう!
 
【予 算】
相見積りをとる際に、気を付けたいことがあります。
業界では「統一された見積書の形式はない」ということです。そのため同じ工事内容で見積りをとっても、材料費や人件費、面積当たりの計算方法などは各社で異なります。
また、工事の手間代に定価はないので値引きにも根拠はないのです。したがって、値引き額が多いからお得!と一概には言い切れません。
 
【物件のイメージ】
これからリノベーション用の物件を探す場合、価格帯や立地などの条件を絞り込んでおくと良いでしょう。
それらの条件すべてを持ち合わせた物件が必ず見つかるとは限りません。条件の優先順位を決め、その中で見合ったものを見つけるということが大切です。
 
【リノベーション後の住空間のイメージ】
リノベーション後のトラブルで多いのが、「施主様のイメージ違い」。
こういったトラブルを防止するため、あらかじめ希望する住空間のイメージを具体化しましょう。長く住み続けることを踏まえて、現在だけでなく将来の家族のライフスタイルも考慮することが大切です。
 
【リノベーションの優先順位】
住居の基本機能を最優先すると良いでしょう。
注目すべきは、断熱性能と耐震性能。古い物件には断熱材が全く入っていないものもあります。断熱材がないと光熱費が高くなるだけでなく、カビが生えやすくなります。
また、新耐震基準ができる以前に建てられた物件は、筋交いが少なく耐震性が劣るものもあります。断熱性能と耐震性能は基本的な機能ですので、最優先しましょう。
断熱、耐震に次いで水廻りも優先して良い部分でしょう。
予算に余裕がなければ、外構や内装は追加工事に回すという方法もお勧めです。

リノベーションで思うこと…

リノベーションってなんだ?
最近、住友不動産の『新築そっくりさん』を筆頭に『まるで新築くん』など住み慣れた一軒家を丸ごとリフォームして、さらに新しい付加価値(オール電化、耐震など)を付け加える工事『リノベーション』という言葉を皆さんも聞いた事があるかと思います。

新築であれば在来工法で坪35万〜40万円、オール電化住宅では坪45万〜50万円位が相場ですが、それを50坪の家で計算すると在来工法で1750万円〜、オール電化住宅では2250万円〜となります。

それに住宅ローンを組んだ場合、諸経費など諸々を合わせればプラス百万円前後、さらに地盤が悪いと地盤改良費、解体が必要な場合は解体費など、さらに百万単位で金額が跳ね上がってしまい夢にまで見た新築の家も当初の希望からどんどん夢を削る作業が出てくる訳です。

仮に借り入れが出来た場合でも、ランニングコストの計算や後々のリフォームにかかる金額を考えずに、月の支払いの限度額一杯にローンを組んで、結果後にマイホームを手放したり、リフォームを出来ずに破損や劣化した箇所をそのままにしていると言った話をよく聞きます。

しかし、丸ごとリフォームであれば基礎や軸組み材(土台・柱・梁など)場合によっては屋根などまだ使える物は、そのまま残して生かすことが可能です。
そうなれば当然、新築に比べればかなりの部分でコストカットする事が出来ます。

しかし、お客様によっては『今は大丈夫でもいずれ木は腐るんでしょ!?』と言う方がいますが、結論から申せば、条件さえ整えてあげれば木は100年でも200年でも持ちます!
考えても見て下さい。幾多の修繕はありましたが『法隆寺』は木造建築でありながら1300年以上ももっているじゃありませんか!
 
リノベーションっていいかも♪
多分、『木は腐る』イメージを持っている人は外に面してる木材やお風呂、台所の水場土台や柱のイメージをお持ちではないでしょうか?
木は木材腐朽菌が増殖すれば腐る訳ですが、やはりそこは生き物、栄養(木材)と空気と水がなければ繁殖できません。
栄養と空気はなくす事が出来ないので、要は水(湿気)をコントロールしてあげれば木は腐らないんです!

現在の水周り商品(特にお風呂)は、以前のそれとは違い防水性が向上していて土台や柱を結露や漏水で濡らす事がありません。
後は、外部に近い面の木材の通気性の確保(通気工法)と床下の通気性の確保(基礎パッキン工法や床下機械換気工法)をしっかりしてあげてメンテナンス(屋根や外壁・サッシ周り)を定期的に受ければ、その家の軸組み材は絶対に腐る事がありません。

きっと築何十年ってお宅も腐っているのは上に挙げた箇所だけで、他の場所はまだまだ使える木材だらけのはずです!
その考えさえしっかりしていれば『今現在、家が腐ってきた』『もう築〜十年になるから』と『建て替えなきゃない』って考えに『リフォームもある』って言う選択肢も増えるようになります!

一概に必ずリノべーション出来る訳ではないですが、建て替えの予算やランニングコスト、後々に必ず掛かるであろう費用と照らし合わせながら『新築』か『リノベーション』かを比べて検討してみてはいかがでしょうか?

ちなみに、某大手会社では新築のように家を生き返らせるリフォームで坪40万円以上(新築並みに)掛かるそうです…。
そうなれば本末転倒になってしまいますので、営業マンの上手い言葉に騙されないように気をつけましょう!

リノベーションとは?

最近、リノベーションという言葉をよく耳にする様になりました。
建物の広告でも、この言葉が使われていますし不動産会社や建設会社の部門名称に使用されることも珍しくなくなってきました。
リノベーション「Renovation」を辞書で調べると、革新・刷新・修繕・修理・元気回復といった意味となっていて、少しわかりづらく言葉の定義も曖昧です。
建物について建設業界などで解釈されている一つの考え方では「既存の建物が完成当時に持っていた価値を上回る新しい価値を創造し建物を再生・再構築する」といったニュアンスとなっています。

時間の経過と共に古くなり、新しいニーズや業務スタイルに対応が出来なくなった既存の建物や設備…
その設備を時代に合った用途や機能を持たせるために改修し、建物・設備の価値や魅力を再び高めることが、リノベーションであると当社独自の定義を設けました。
リニューアルやリフォームは、建物を時代に合う様に新しく改修し設備を更新することを意味しますが、リノベーションは新しい概念による建物の再構築・建物価値を高める・建物性能の向上といったことに重点を置いていることが前者との違いです。

建築設備分野にとって求められるリノベーションは、環境性(Ecology)・快適性(Amenity)及び信頼性(Reliability)を高めることです。
具体的な例を挙げると…

環境への対応」では、今日当たり前のこととなっているCO2
削減・省エネルギー性能の向上を図った高効率の設備やエネルギー
管理システムを導入していくことです。
 
快適性の向上」では、建物自体あるいは室の用途変更(コンバー
ジョン)や高度情報化システムの導入に対応した設備計画を実施し
適切な空調や照明などを改善することにより居住空間の快適性を向
上していくことです。
 
信頼性の確保」では、最近よく聞くBCP(ビジネス継続プラン
:建築物については地震や洪水などの自然災害に対する対応が今の
ところ主流です)を目的とした設備、インフラ整備や保守性を重視
してシステム構築を行うことなどが必要となっています。

しかし、すべての建物がリノベーションの実施に向いているわけで
はありません…
 
建物価値を上げるために最も重要な耐震性の確保にコストが掛かり
すぎるものや、低い階高で自由なレイアウトが困難なもの等、リノ
ベーションに不向きな建物が数多くあることも確かです。
老朽化や陳腐化した建物を再生するためには、従来のスクラップ&
ビルドの手法を選択するしかない場合もありますが、解体や新築に
比べ廃棄物を少なく出来、地球環境にもやさしく比較的低コストで
建物の価値を高められる「リノベーション」の需要は、今後多くな
っていくと当社では考えています。
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